Публикации
Верховный суд РФ призвал реже прибегать к радикальным мерам при разборе споров между соседями по земельным участкам: незначительное нарушение норм и правил постройки не может быть единственным обоснованием для ее сноса. Ликвидация объекта недвижимости является крайней мерой, отмечает высшая инстанция и указывает, что для принятия такого решения истец обязан доказать, что постройка существенно ограничивает его права пользоваться собственными владениями.
Суть спора
Житель Башкирии просил суд обязать соседа по даче снести двухэтажную кирпичную баню площадью около 60 квадратных метров.
Постройка, по мнению заявителя, была возведена без необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и без обязательного отступления на 1 метр от межи участков.
В результате после дождя вода с крыши бани льётся на участок заявителя, что может привести к разрушению почвы и грунта. Также слишком близкое расположение бани в случае возникновения пожара может угрожать его жизни и здоровью, пожаловался истец.
Он просил суд признать баню соседа самовольной постройкой и обязать ее снести.
Уфимский районный суд Башкирии в удовлетворении иска отказал. Он посчитал недоказанным нарушение прав истца действиями соседа, указав, что спорное строение было возведено ответчиком в пределах границ принадлежащего ему земельного участка. Также суд отметил, что в силу подпункта 2 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса на возведение бани получение разрешения не требуется, в связи с чем оснований для признания ее самовольной постройкой не имеется.
Но Верховный суд республики это решение отменил и решил отправить баню под снос. Он сослался на выводы строительной экспертизы, которая сочла, что расположение бани не соответствует противопожарным нормам в части допустимого минимального расстояния от бани до беседки: при разрешённых 10 метрах, постройка стоит в 9,7 метрах. Градостроительные требования также оказались нарушены: вместо необходимого отступа на метр от границы участка баню возвели всего в 27 сантиметрах.
Таким образом, посчитала апелляционная инстанция, расположение бани создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и законные интересы истца. Она также приняла во внимание доводы заявителя, что теперь он лишился возможности построить баню на своём участке, ведь аналогичное строение соседа возведено почти вплотную к его территории и пожароопасность возрастёт вдвое, а другого свободного места у него нет.
Суд посчитал, что устранить допущенные нарушения можно только путём сноса спорного строения.
Между тем хозяин бани дошёл с жалобой до Верховного суда РФ, попросив его разобраться в ситуации, и высшая инстанция с выводами апелляции не согласилась.
Снос — крайняя мера
Верховный суд РФ подчеркнул, что снос объекта строительства является крайней мерой, а незначительное нарушение норм и правил не может быть единственным обоснованием для ликвидации постройки.
«Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение действующих норм и правил, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах», — говорится в решении ВС.
Он считает, что апелляционная инстанция не определила других возможных мер для восстановления нарушенного права истца, сразу прибегнув к самой крутой мере.
К тому же ряд аргументов истца носит предположительный характер, указал ВС.
Например, апелляция согласилась с мнением заявителя, что уклон крыши бани в сторону его участка может привести к проблемам в случае сползания снега с крыши, что влечет за собой опасность наступления несчастных случаев и нанесения травм. В то же время судом не установлено, на какое расстояние возможно падение снега и насколько минимизирует такую опасность наличие на крыши снегозадерживающих устройств, то есть являются ли эти обстоятельства существенно ограничивающими права истца на пользование своим участком, указал ВС.
Требования к расстояниям
Также Верховный суд Башкирии не принял во внимание, что требование строить баню на расстоянии не менее 1 метра от других построек отражено в правилах, которые Росстандарт включил в перечень документов, исполняемых на добровольной основе (приказ Росстандарта от 30 марта 2015 года №365).
«Согласно содержанию данного приказа свод правил (о допустимом расстоянии в 1 метр — прим. ред.) подлежит применению на добровольной основе, а потому отступление от установленных в нем норм не является безусловным свидетельством нарушения градостроительных норм», — поясняет высшая инстанция.
Она также сочла необоснованной ссылку на выводы эксперта о нарушении других требуемых расстояний: 27 сантиметров вместо метра и 9,7 метров вместо 10. Специалист в исследовании ссылался на нормы СНиП, утвержденных Госстроем СССР ещё в 1989 году, которые на момент рассмотрения дела не подлежали применению, указывается в решении.
«В соответствии с пунктом 30 Перечня национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденных постановлением правительства от 26 декабря 2014 года №1521, следовало руководствоваться СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Разделы 1 (пункт 1.1), 4, 5 (за исключением пунктов 5.4, 5.7), 6 (за исключением пункта 6.3), 8 (пункты 8.2-8.6, 8.8, 8.9, 8.12-8.20, 8.24-8.26), 9, 10 (пункты 10.1-10.5), 11 (пункты 11.1-11.24,11.25 (таблица 10, за исключением примечания 4), 11.26, 11.27), 12 (за исключением пункта 12.33), 13, 14», — уточняет ВС.
Таким образом, по мнению ВС, суд апелляционной инстанции сделал свои выводы, формально, исходя из нарушения норм которые либо утратили силу, либо не являются обязательными. При этом он не установил, как того требуют положения статьи 304 Гражданского кодекса, созданы ли наличием бани какие-то существенные препятствия для истца в пользовании своим участком.
Доказать нарушение
ВС напоминает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (пункт 1 статьи 263 ГК). Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК).
Также в силу статьи 304 ГК собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав.
Пленум Верховного суда №10 и Высшего Арбитражного суда №22 от 29 апреля 2010 года пункте 46 разъяснил, что при рассмотрении споров соседей о постройках на земельных участках суд должен устанавливать факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца, напоминает ВС.
Он также приводит нормы статьи 56 Гражданского процессуального кодекса — каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
«Применительно к приведенным нормам материального и процессуального права собственник, заявляющий такое требование, основанием которого является факт нарушения действующих норм и правил, регламентирующих возведение строения (бани) на земельном участке, а также нарушение прав и охраняемых законом интересов, должен доказать нарушение его права на владение и пользование участком со стороны лица, к которому заявлены эти требования», — поясняет ВС.
Высшая инстанция сочла, что Допущенные судом второй инстанции нарушения норм права являются существенными, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Источник статьи: http://rapsinews.ru/judicial_analyst/20190619/300716677.html
Чем грозит владельцу участка неправильная баня?
Краткое содержание:
Несмотря на то, что правила возведения построек на личных участках граждан существуют очень давно, строгий контроль за их соблюдением начал осуществляться относительно недавно.
Мало кто при строительстве мог предположить, что хозяйственные постройки и бани, находящиеся на участке, придется в обязательном порядке регистрировать как собственность, а теперь об этом не дают забыть налоговые органы и Росреестр.
При постановке строения на кадастровый учет проверяется соблюдение всех норм, которых требовалось придерживаться при его возведении. В случае несоответствия параметрам последует отказ в государственной регистрации, а сама постройка будет признана незаконно возведенной.
Поскольку баня является источником повышенной опасности (по причине вероятности возникновения пожара), законодательством к ней предъявляются особые требования.
Собственник в данном случае несет ответственность не только за соблюдение строительных норм, но и за соблюдение правил санитарной и пожарной безопасности.
Далее мы рассмотрим основные нарушения, которые допускаются владельцами участков при возведении на своей территории бани.
Нормы строительства и обустройства бани
Баня должна строиться с соблюдением требований санитарной безопасности. Сток воды нельзя оборудовать менее чем за один метр до границы соседнего участка. При внутренней отделке бани не допускается использование искусственных материалов.
Еще более строгие требования диктуются нормами пожарной безопасности. Не допускается вывод дыма через вентиляционные каналы. Печь должна быть оборудована собственным дымоходом, соединенным с трубой. Противоположная стена должна находиться не менее чем в 1,25 метрах от топки.
Если пол изготовлен из горючих материалов, та его часть, которая попадает в зону печной топки, должна быть защищена от огня металлическим листом. Стены вблизи от топки также должны быть защищены металлическими листами от пола и до уровня на 25 сантиметров выше топки.
Естественно, возведение на садовом участке бани, соответствующей всем указанным нормам – это довольно сложная задача, решить которую самостоятельно без специальных навыков и знаний практически невозможно.
Правила расположения бани
Несоблюдение требуемого для постройки бани расстояния до границ с другими строениями и соседними участками является очень распространенным нарушением.
Запрещено возводить баню ближе пяти метров от улицы и пятнадцати метров от начала лесного массива. Расстояние до строений из негорючих материалов (например, камня) должно составлять не менее 10 метров, до строений частично состоящих из горючих материалов (например, строение из блоков, имеющее деревянные перекрытия) – не менее 12 метров, до строений из горючих материалов (дерево) – не менее 15 метров.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ постройки, которые не были возведены незаконно, не являются собственностью построившего их лица. Наличие на участке «неправильной» бани может грозить штрафами и даже сносом.
Источник статьи: http://www.9111.ru/questions/777777777369724/
Чтобы все было чисто: строительство и регистрация бани на участке
Баню надо запланировать и построить правильно, иначе ее могут признать самостроем и потребовать снести
Вряд ли, планируя индивидуальный дом на собственном участке, вы собираетесь обойтись унылой душевой кабиной для омовений. Умами миллионов наших соотечественников владеет баня — идеальный способ отдохнуть душой и телом, оздоровиться и получить заряд бодрости. Но, как выясняется, законодательство расставило на пути к собственной бане гражданина на его участке несколько капканов. Как их обойти — разбирается «Реальное время», а помогает нам в этом кадастровый инженер Лилия Купчихина.
Надо ли регистрировать баню?
На кадастровый учет, согласно российскому законодательству, нужно ставить не только жилые дома, но и нежилые постройки — в том случае, если они являют собой объекты капитального строительства. Градостроительный кодекс Российской Федерации проводит границу между капитальными и некапитальными объектами по двум главным признакам:
- капитальные объекты нельзя переместить так, чтобы они не разрушились и не потеряли функциональность;
- капитальные объекты построены на прочном фундаменте, то есть неразрывно связаны с землей.
Таким образом, теплица, уличный туалет или разборная беседка — скорее всего, некапитальные объекты, и регистрировать их не надо. А вот, к примеру, гараж с фундаментом, кирпичная беседка и большинство бань будут отнесены к капитальным объектам вспомогательного назначения, которые стоят на участке помимо основного дома.
Кстати, не нужно поддаваться частому заблуждению: объекты вспомогательного назначения (наподобие тех же бань или беседок) на участке, предназначенном под ИЖС, вовсе не обязательно должны строиться только после того, как на нем будет построен дом. Этого требования нет в законодательстве (и об этом прямо говорит письмо Минэкономразвития от 13 апреля 2020 года №3215-АБ/20).
Если ваша баня будет небольшой и уложится в 50 кв. м — на нее будет начисляться нулевой налог. Фото kadastr-plan.ru
Да, на капитальные объекты будет начисляться налог. Но не будем забывать: в случае индивидуального жилья налог будет начисляться с площади за вычетом 50 квадратных метров от общей (об этом мы писали в одной из предыдущих статей). Поэтому, если ваша баня будет небольшой и уложится в эту площадь, на нее будет начисляться нулевой налог.
Игра в пятнашки: где поставить баню
Баня — объект совсем непростой в плане выбора места, ведь ее на участке надо расположить так, чтобы она соответствовала и градостроительным нормам (отстояла на положенное расстояние от дома и от границы соседского участка), и санитарно-эпидемиологическим (ведь это сооружение, от которого отходят стоки), и противопожарным (ведь если в ней топится печь открытым огнем — существует серьезная опасность возгорания). Требования эти регламентируются в основном СНиП 30-02-97 (в актуализированной их форме), СП 11-106-97 и некоторыми другими документами.
- Расстояние от жилого дома до бани (сауны) должно составлять не менее 8 метров.
- Сбор и обработка стоков от бани или сауны проводится «в фильтровальной траншее с гравийно-песчаной засыпкой или в других очистных сооружениях, расположенных не ближе 4 метров от границы соседнего участка».
- Расстояние от стены бани до соседского забора не должно быть менее 1 метра. При этом скат крыши должен быть спроектирован так, чтоб дождевые стоки не проливались с него на соседский участок.
- Если рядом лес, то до лесного массива до бани должно быть не меньше 15 метров.
Фото mfcgos.ru
- Если к участку примыкает природный водоем, то забудьте мечты о том, чтоб выбегать из бани прямо на мостки и прыгать в реку в чем мама родила. Для этого придется пробежать минимум 20 метров (такова ширина береговой полосы, которая должна быть оставлена для общего пользования). Это — требование Водного кодекса РФ .
- Если на участке есть колодец или водяная скважина, то баню надо отнести от него минимум на 12 метров — чтобы стоками не загрязнить водоносный горизонт. Правда, это не регулируется законодательными нормами, но делать так рекомендует большинство специалистов.
- И, наконец, ваша баня должна располагаться минимум в 5 метрах от дороги и от красной линии (если она проходит где-то рядом).
По актуализированному СНиП, в границах одного участка противопожарные расстояния не нормируются — то есть вы можете спокойно поставить сарай, баню и, скажем, беседку вплотную друг к другу. Важно лишь выдержать расстояние минимум в 8 метров от жилого дома и необходимые отступы от соседских участков. Поиграв в пятнашки таким образом, вы можете найти идеальное место для своей бани.
Вы спросите: а как же с банями, пристроенными к дому? В этом случае СНиП, устанавливающий расстояния для отдельно стоящих построек, ничего не говорит. Так что такую баню нужно учитывать в общей площади — несмотря на то, что она будет представлять определенную пожароопасность (особенно если в ней будет стоять дровяная печь), это будет неотрывная часть вашего дома.
В Подмосковье с недавних пор эти органы запускают специальные шпионские дроны, которые фотографируют подозрительные «лишние» крыши на участке, где зарегистрирован только дом. Фото: pixabay.com
Эксперты советуют вход в помещение бани ориентировать на южную сторону (потому что здесь больше солнца, а значит, зимой копится меньше снега). Окна лучше размещать на западе или на юго-западе (так будет обеспечиваться максимум освещенности). И еще один важный совет: из окон дома должно быть хорошо видно вашу баню и вход в нее: в случае, если случится возгорание, лучше увидеть это сразу, а не ориентироваться на столб густого черного дыма, идущего откуда-то из-за угла.
И еще один вопрос: что будет, если вы поставите баню не в соответствии со СНИПами и не будете ее регистрировать? С большой вероятностью, до поры до времени ничего. Но возможны несколько вариантов: когда нарушение откроется, вам грозят разнообразные санкции — от штрафа до постановления снести баню как незаконную постройку.
- На вас «стукнут» зоркие соседи, которые увидят, что расстояние между домом и баней меньше 8 метров.
- Еще хуже, если зоркие соседи решат, что ваша баня, построенная ближе, чем следует, от их забора, нарушает их права на комфортное проживание на участке. Например, зимой с крыши бани на их участок падает снег, второй этаж (если он есть) затеняет их клумбы, а дым из печной трубы идет прямиком к ним в беседку. Они вправе подать в суд, если есть нарушения по расположению, и суд вполне может обязать вас снести ваш источник здоровья и молодости (коль скоро его нельзя перенести в другое место).
- О нарушении узнают органы Росреестра, причем пути их неисповедимы: например, в Подмосковье с недавних пор эти органы запускают специальные шпионские дроны, которые фотографируют подозрительные «лишние» крыши на участке, где зарегистрирован только дом. Некоторые предприимчивые землевладельцы «спасаются» от таких фотографий размещением бутафорской травки на крышах самовольно построенных «апгрейдов» своего участка.
Вооружившись техническим планом, паспортом и 350 рублями на уплату пошлины, собственник участка (и бани) отправляется в МФЦ, где подает документы на регистрацию объекта в Росреестре. Фото Гуландам Фатхуллиной
Как поставить баню на кадастровый учет
Итак, если ваша баня не относится к типу «кедровая бочка» или не стоит на мелкозаглубленном фундаменте, с которого ее легко снять и переставить в другое место без потери функциональности, то ее надо зарегистрировать в Росреестре, поставив на кадастровый учет.
Для этого вы должны сперва вызвать на участок кадастрового инженера. Он измерит вашу баню и составит ее технический план: где она размещена (с четкими геодезическими координатами), как расположены помещения внутри, как она ориентирована по сторонам света.
Затем, вооружившись этим техническим планом, паспортом и 350 рублями на уплату пошлины, собственник участка (и будущий счастливый обладатель бани) отправляется в МФЦ, где подает документы на регистрацию объекта в Росреестре. Дальше процедура будет проходить без участия собственника: если баня не выходит за границы участка, ее зарегистрируют, присвоят ей кадастровый номер и даже определят кадастровую стоимость.
И если вы соблюли все необходимые правила — ваша баня будет долгие годы вас радовать!
Источник статьи: http://realnoevremya.ru/articles/195341-nado-li-registrirovat-banyu-i-gde-ee-mozhno-stroit-na-uchastke
