Признание бани самовольной постройкой

Публикации

Верховный суд РФ призвал реже прибегать к радикальным мерам при разборе споров между соседями по земельным участкам: незначительное нарушение норм и правил постройки не может быть единственным обоснованием для ее сноса. Ликвидация объекта недвижимости является крайней мерой, отмечает высшая инстанция и указывает, что для принятия такого решения истец обязан доказать, что постройка существенно ограничивает его права пользоваться собственными владениями.

Суть спора

Житель Башкирии просил суд обязать соседа по даче снести двухэтажную кирпичную баню площадью около 60 квадратных метров.

Постройка, по мнению заявителя, была возведена без необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и без обязательного отступления на 1 метр от межи участков.

В результате после дождя вода с крыши бани льётся на участок заявителя, что может привести к разрушению почвы и грунта. Также слишком близкое расположение бани в случае возникновения пожара может угрожать его жизни и здоровью, пожаловался истец.

Он просил суд признать баню соседа самовольной постройкой и обязать ее снести.

Уфимский районный суд Башкирии в удовлетворении иска отказал. Он посчитал недоказанным нарушение прав истца действиями соседа, указав, что спорное строение было возведено ответчиком в пределах границ принадлежащего ему земельного участка. Также суд отметил, что в силу подпункта 2 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса на возведение бани получение разрешения не требуется, в связи с чем оснований для признания ее самовольной постройкой не имеется.

Но Верховный суд республики это решение отменил и решил отправить баню под снос. Он сослался на выводы строительной экспертизы, которая сочла, что расположение бани не соответствует противопожарным нормам в части допустимого минимального расстояния от бани до беседки: при разрешённых 10 метрах, постройка стоит в 9,7 метрах. Градостроительные требования также оказались нарушены: вместо необходимого отступа на метр от границы участка баню возвели всего в 27 сантиметрах.

Таким образом, посчитала апелляционная инстанция, расположение бани создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и законные интересы истца. Она также приняла во внимание доводы заявителя, что теперь он лишился возможности построить баню на своём участке, ведь аналогичное строение соседа возведено почти вплотную к его территории и пожароопасность возрастёт вдвое, а другого свободного места у него нет.

Суд посчитал, что устранить допущенные нарушения можно только путём сноса спорного строения.

Между тем хозяин бани дошёл с жалобой до Верховного суда РФ, попросив его разобраться в ситуации, и высшая инстанция с выводами апелляции не согласилась.

Снос — крайняя мера

Верховный суд РФ подчеркнул, что снос объекта строительства является крайней мерой, а незначительное нарушение норм и правил не может быть единственным обоснованием для ликвидации постройки.

«Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение действующих норм и правил, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах», — говорится в решении ВС.

Он считает, что апелляционная инстанция не определила других возможных мер для восстановления нарушенного права истца, сразу прибегнув к самой крутой мере.

К тому же ряд аргументов истца носит предположительный характер, указал ВС.

Например, апелляция согласилась с мнением заявителя, что уклон крыши бани в сторону его участка может привести к проблемам в случае сползания снега с крыши, что влечет за собой опасность наступления несчастных случаев и нанесения травм. В то же время судом не установлено, на какое расстояние возможно падение снега и насколько минимизирует такую опасность наличие на крыши снегозадерживающих устройств, то есть являются ли эти обстоятельства существенно ограничивающими права истца на пользование своим участком, указал ВС.

Требования к расстояниям

Также Верховный суд Башкирии не принял во внимание, что требование строить баню на расстоянии не менее 1 метра от других построек отражено в правилах, которые Росстандарт включил в перечень документов, исполняемых на добровольной основе (приказ Росстандарта от 30 марта 2015 года №365).

«Согласно содержанию данного приказа свод правил (о допустимом расстоянии в 1 метр — прим. ред.) подлежит применению на добровольной основе, а потому отступление от установленных в нем норм не является безусловным свидетельством нарушения градостроительных норм», — поясняет высшая инстанция.

Она также сочла необоснованной ссылку на выводы эксперта о нарушении других требуемых расстояний: 27 сантиметров вместо метра и 9,7 метров вместо 10. Специалист в исследовании ссылался на нормы СНиП, утвержденных Госстроем СССР ещё в 1989 году, которые на момент рассмотрения дела не подлежали применению, указывается в решении.

«В соответствии с пунктом 30 Перечня национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденных постановлением правительства от 26 декабря 2014 года №1521, следовало руководствоваться СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Разделы 1 (пункт 1.1), 4, 5 (за исключением пунктов 5.4, 5.7), 6 (за исключением пункта 6.3), 8 (пункты 8.2-8.6, 8.8, 8.9, 8.12-8.20, 8.24-8.26), 9, 10 (пункты 10.1-10.5), 11 (пункты 11.1-11.24,11.25 (таблица 10, за исключением примечания 4), 11.26, 11.27), 12 (за исключением пункта 12.33), 13, 14», — уточняет ВС.

Таким образом, по мнению ВС, суд апелляционной инстанции сделал свои выводы, формально, исходя из нарушения норм которые либо утратили силу, либо не являются обязательными. При этом он не установил, как того требуют положения статьи 304 Гражданского кодекса, созданы ли наличием бани какие-то существенные препятствия для истца в пользовании своим участком.

Доказать нарушение

ВС напоминает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (пункт 1 статьи 263 ГК). Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК).

Также в силу статьи 304 ГК собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав.

Пленум Верховного суда №10 и Высшего Арбитражного суда №22 от 29 апреля 2010 года пункте 46 разъяснил, что при рассмотрении споров соседей о постройках на земельных участках суд должен устанавливать факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца, напоминает ВС.

Он также приводит нормы статьи 56 Гражданского процессуального кодекса — каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

«Применительно к приведенным нормам материального и процессуального права собственник, заявляющий такое требование, основанием которого является факт нарушения действующих норм и правил, регламентирующих возведение строения (бани) на земельном участке, а также нарушение прав и охраняемых законом интересов, должен доказать нарушение его права на владение и пользование участком со стороны лица, к которому заявлены эти требования», — поясняет ВС.

Высшая инстанция сочла, что Допущенные судом второй инстанции нарушения норм права являются существенными, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Источник статьи: http://rapsinews.ru/judicial_analyst/20190619/300716677.html

Как защитить объект от признания самовольной постройкой и последующего сноса?

Юрист Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья»

специально для ГАРАНТ.РУ

Борьба с самовольными постройками является одним из трендов современной московской действительности, причем под угрозу уничтожения попадают не только временные, но и капитальные постройки. В своей колонке я рассмотрю, что является факторами риска для признания постройки самовольной и какие аргументы необходимо приводить в судебном споре с государственными органами.

Признаки признания постройки самовольной

Самовольными постройками могут быть признаны объекты капитального строительства (недвижимого имущества). Временные постройки, являющиеся движимым имуществом, также попадают в категорию риска: могут быть демонтированы в связи с признанием права собственности на них отсутствующим.

В случае, когда зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает удовлетворения судом требования об ее сносе (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – Постановление). Это объясняется необходимостью наличия правового основания для внесения записи в ЕГРН: например, акта госоргана – разрешения на строительство как основания возведения здания.

Доказывание добросовестного приобретения постройки на основании действительной сделки также не защитит собственника от ее сноса. Способом правовой защиты добросовестного приобретателя может стать только взыскание убытков с первоначального собственника постройки.

Гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:

• нарушение норм земельного законодательства, в виде неоформления права на земельный участок под постройкой, то есть в отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;
• возведение постройки без полученного разрешения на строительство, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса;
• возведение постройки на земельном участке с нарушением его разрешенного использования (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-61, апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29 апреля 2016 г. № 5-АПГ16-12);
• возведение постройки на земельном участке с нарушением территориального зонирования в соответствии со ст. 35-40 Градостроительного кодекса РФ;
• незаконная реконструкция объекта, которая привела к возникновению нового объекта) и иные нарушений градостроительных норм.

В соответствии с п. 29 Постановления ст. 222 Гражданского кодекса не регулирует демонтаж временных построек, а также на перепланировку, переоборудование недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект.

Полномочиями по принятию решения о сносе самовольной постройки обладает:

• с сентября 2015 года в административном порядке органы местного самоуправления городского округа и муниципального района при ряде нарушений земельного законодательства – строительство объекта в зоне с особыми условиями использования территории, в том числе, в охранной, санитарно-защитной зоне и иных зонах, в соответствии с п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, за исключением зон охраны объектов культурного наследия народов Российской Федерации, а также на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей. В административном порядке в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» не могут быть признаны самовольными постройками объекты религиозного назначения.
• суд при удовлетворении требований органов государственной власти о сносе самовольных построек. Решения органов местного самоуправления о сносе самовольной постройки могут быть обжалованы в судебном порядке. Существует позитивная для создателей постройки практика по отмене решений органов о сносе при доказывании ненарушения закона в части прав на землю под объектом (наличие действующего договора аренды с федеральным собственником земельного участка или градостроительного законодательства (наличие инженерно-топографических планов территории (земельных участков), подтверждающих ненахождение спорных объектов в полосе отвода инженерных сетей (постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 марта 2018 № Ф05-819/2018 по делу № А41-11837/2017).

Виды судебных споров, связанных с самовольной постройкой

Споры по искам о признании права собственности на самовольную постройку, инициированные лицами, которые возвели такие объекты.

Истец может рассчитывать на признание права собственности на самовольную постройку, если:

• участок под постройкой принадлежит истцу на праве собственности, постоянного бессрочного пользования или на иных законных правах;
• постройка соответствует параметрам строительства в документации по планировке территории и правилами землепользования и застройки;
• соблюдены все требования безопасности (строительные нормы, правила пожарной безопасности и иные технические нормы), а также права третьих лиц.

Суды единообразно применяют названные условия, если они не соблюдены, шансов у собственника постройки на ее сохранение практически нет.

Смягчающим условием при применении п. 3 ст. 222 ГК РФ является то, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в признании права собственности. В соответствии с п. 26 Постановления истец должен доказать, что принял необходимые меры для легализации постройки, то есть подал все необходимые документы для получения разрешения на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию. Данное положение позволяет добросовестному застройщику, выполнившему иные требования п. 3 ст. 222 ГК РФ, рассчитывать на признание права собственности на спорную постройку.

Споры по искам о сносе самовольной постройки, в рамках которых уполномоченный орган (в Москве, например, в Департамент городского имущества г. Москвы) заявляет одновременно следующие требования:

• о признании самовольной постройкой объекта недвижимого имущества;
• об обязании ответчика снести объект недвижимого имущества;
• о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект;
• об обязании ответчика освободить земельный участок путем демонтажа объекта.

Эти на первый взгляд противоречивые требования заявляют для предупреждения потенциально возможного отказа в удовлетворении иска по основанию неверного определения типа постройки, то есть по формальным основаниям в связи с неправильно сформулированными исковыми требованиями. Отнесение типа спорной постройки к капитальным или временным преимущественно происходит уже в процессе разрешения спора при проведении строительно-технической экспертизы.

Первые два требования относятся к капитальным строениям, связанные с ними отношения регулируются ст. 222 ГК РФ. Вторые два требования относятся к временным постройкам, к которым не применяются положения ст. 222 ГК РФ, в отношении таких строений заявляют негаторные требования о признании отсутствующим права собственности на объект в рамках ст. 304 ГК РФ.

Данный формат исковых требований вызывает у ответчика необходимость давать различные аргументы на каждый блок требований.

В случае если спор связан с объектом недвижимого имущества, возникшим в связи с проведением самовольной реконструкции, требования о приведении объекта в первоначальное состояние до проведения самовольной реконструкции или о сносе постройки также должны быть рассмотрены с учетом критериев признания постройки самовольной. При доказывании отсутствия факта создания нового объекта посредством самовольной реконструкции нужно учитывать, что созданием нового объекта является изменение индивидуализирующих характеристик объекта (высоты, площади, этажности и т.п.) (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 24-КГ15-6).

Для разрешения споров по требованиям о приведении объекта недвижимого имущества в первоначальное положение после проведения незаконной перепланировки (например, надстройки, изменившей высотные характеристики здания) не нужно доказывать наличие всех предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ обстоятельств. Достаточно доказать, что перепланировка не является реконструкцией (например, на основании технического заключения о состоянии несущих конструкций, допустимости и безопасности выполненных работ в здании), то есть изменения не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства (постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 июля 2017 г. № Ф 05-8418/2017 по делу № А40-242003/2015). Установление таких фактических обстоятельств подтверждает отсутствие необходимости в получении разрешения на строительство (подп. 4 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).

Для сохранения постройки необходимо доказать следующие фактические обстоятельства:

Наиболее сложным является доказывание наличие всех обстоятельств п. 3 ст. 222 ГК РФ: наличия разрешения на строительство или необоснованного отказа в его выдаче, расположения объекта в территориальной зоне, в которой строительство объектов спорного типа разрешено, а также наличия прав на земельный участок под объектом у создателя постройки. Для доказывания фактов необходимо предоставить суду следующие доказательства:

• законность владения и пользования или пользования землей может быть доказана свидетельствами о праве собственности на земельный участок (выпиской из ЕГРН), о праве постоянного (бессрочного) пользования, договором аренды (с правом возведения объекта);
• добросовестность при получении разрешения на строительство и/или акта ввода постройки в эксплуатацию доказывают предоставлением обращений в уполномоченные орган или согласованных уполномоченными органами (например, Москомархитектуры, Центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора)архитектурных концепций строительства (реконструкции) объектов (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 апреля 2013 г. по делу № А40-15485/11-28-131) и судебных актов, подтверждающих признание незаконными отказов администрации в выдаче разрешений на строительство;
• факт соблюдения иных градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил и отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересы других лиц, угроз жизни и здоровью граждан может быть доказано соответствующим экспертным заключением (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 мая 2011 г. № по делу № А74-1315/2010).

Победа в споре с уполномоченными органами возможна также при доказывании хотя бы одного из двух фактов:

• истечения срока исковой давности для предъявления требований о сносе самовольной постройки (три года со дня, когда уполномоченный орган узнал о нарушении права);
• возведения постройки в период до 1995 года, то есть до даты вступления в силу ст. 222 ГК РФ.

Срок исковой давности исчисляется для органов власти независимо от перераспределения полномочий между ними (постановление Президиума ВАС РФ от 11 октября 2011 г. № 7337/11 по делу № А10-1434/2009). Органы власти имеют возможность получать сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на спорный объект (определение ВС РФ от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858 по делу А40-161453/2012, постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2012 г. № 3809/12, постановление Президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 г. № 17630/12). То есть передача полномочий по контролю в сфере строительства или земельных отношений не влечет перерыва в сроке исковой давности. Предполагается, что о нарушении своего права органы власти узнают с даты регистрации права собственности на здание в ЕГРН.

Поскольку органы государственной власти заявляют требования, которые применимые и к капитальным, и к временным постройкам, изначально необходимо доказать факт отнесения постройки к объектам недвижимого имущества. Доказать этот факт поможет строительно-техническая экспертиза и предоставление технического паспорта БТИ на здание. Если в ином деле рассматривался вопрос о капитальности спорного объекта, возможно использовать преюдициальное значение такого факта.

Доказать отнесение постройки к капитальным объектам важно, поскольку в отношении временных построек органы власти заявляют негаторные требования, к которым не применяются правила о сроке исковой давности (ст. 208 ГК РФ, п. 7 Постановление Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). То есть пропуск срока исковой давности органом власти можно только в связи со спорным объектом недвижимости.

Для применения срока исковой давности необходимо доказать отсутствие следующих фактов (п. 6, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. № 143, п. 22 Постановления):

• постройка влечет нарушение прав истца, владеющего земельным участком, при создании постройки на земельном участке без его согласия.
• постройка угрожает жизни и здоровью граждан.

Доказывание отсутствия угроз жизни и здоровью населения, связанных с постройкой, возможно за счет предоставления в суд экспертного заключения. Отсутствие у собственника земли (не являющегося собственником объекта) фактического владения землей под спорным объектом, даже в случае отсутствия его прямого согласия на возведение объекта, подтверждает необходимость применения общего срока исковой давности (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 сентября 2017 г. № Ф02-4560/2017 по делу № А19-8769/2016, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858 по делу А40-161453/2012). При этом неоднократное заключение краткосрочных договоров аренды земельного участка под спорным объектом свидетельствует об осведомленности истца о нахождении такого объекта на участке (определение ВС РФ от 4 сентября 2015 г. № 305-ЭС15-11735 по делу № А40-102753/2013).

Доказывание факта возведения постройки в период до 1995 года, то есть до даты вступления в силу ст. 222 ГК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки. Правила о признании самовольной постройкой не применяются к объектам, возведенным до 1995 года, в связи с тем, что гражданское законодательство обратной силы не имеет (п. 1 ст. 4 ГК РФ) и на основании постановления Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 12048/11, постановления Президиума ВАС РФ от 19 ноября 2013 г. № 6557/13.

Частой ситуацией является несовпадение даты фактической постройки здания и даты регистрации права собственности на нее. Доказывать нужно именно дату возведения постройки, для чего необходимо предоставить следующие документы: технический план приватизации и распоряжение Госкомимущества об утверждении плана. Косвенным доказательством постройки здания до 1995 года может быть акт оценки стоимости имущества при приватизации.

Таким образом, суды принимают решения в пользу сохранения спорной постройки при невозможности доказать наличие всех необходимых условий для признания ее режима законным только при наличии признака давности: пропуска уполномоченным органом срока исковой давности или возведения постройки до введения в действие ГК РФ.

Источник статьи: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/hazova/1212006/